01 / 35

Инвестиционное предложение

Cocoon Resort Bali

COCOON RESORT, BALI

life-experience wellness resort

Краткое резюме

Инвестиционного
предложения

20 юнитов — life-experience wellness resort с рестораном и SPA
Мундук (север Бали) — 1200 м над уровнем моря
Формат: Equity — доля в отельном бизнесе. Инвестор получает доход от всего комплекса
Земля выбрана — покупаем сами, ключевые проверки пройдены. Команда собрана
Breakeven на 32% загрузки — при средней загрузке конкурентов 65–75%
Средний ROI за первые 5 лет: 19% — 22%
Участие долями кратно 1%, 5%, 10% доли компании
Концепция

Это архитектурный life experience resort, построенный вокруг идеи личной трансформации

Cocoon Bali — пространство, где форма, философия и природа работают как единая система, помогая гостю замедлиться, пересобрать себя и вернуться обновлённым.

Философия

Кокон

символ безопасного пространства, где можно

замедлиться
пересобрать себя
вернуться обновлённым

Каждый юнит — это приватный мир, встроенный в джунгли, где роскошь проявляется не в избыточности, а в продуманности

Анализ рынка

Проблемы рынка
недвижимости Бали

01
Перенасыщение типовыми виллами и апартаментами на рынке Бали
02
Отсутствие глубокой концепции за пределами «пляж + бассейн»
03
Мало по-настоящему концептуальных мест, куда хочется возвращаться
04
Инстаграм-объекты без повторных визитов — красиво, но нет глубины
05
В ближайшие годы достроятся тысячи типичных апартаментов и вилл
06
Спрос искателей уникального отдыха не удовлетворён на 100%
Решение

Cocoon решает это
через 4 уровня

Архитектура & Приватность
Форма кокона как узнаваемый бренд. Шахматная посадка. Зелёные буферы. Разворот террас. Каждый юнит — приватный мир.
Butterfly Sanctuary
Сад бабочек — живая метафора трансформации. Один из самых инстаграмных моментов Бали. Уникально — нет у конкурентов.
SPA & Восстановление
SPA как пространство трансформации. Ресторан как часть процесса восстановления. Бассейн возрождения.
Трансформационная философия
Мы продаём не ночёвку — внутреннее состояние и уникальный опыт, где каждый шаг — погружение в концепцию.

Туристический
потенциал Бали

7.05млн

иностранных туристов посетили Бали в 2025 — рекорд и +10% к 2024 году.

В целом по Индонезии рост до ≈15.4 млн. Устойчивый рост подтверждает стабильность спроса.

Основные источники туристов 2025
🇦🇺
Австралия~23–24% от всех прибытий
🇨🇳
КитайЗначительный рост
🇮🇳
ИндияКрупный сегмент, устойчивый рост
🇰🇷
Южная КореяPremium-сегмент
🇬🇧
ВеликобританияДолгосрочные поездки
🇫🇷
ФранцияWellness-ориентированный
Рынок

Бали — один из самых
быстрорастущих туррынков ЮВА

75%
Загрузка гостиниц
+10%
Рост иностр. визитов
7.05M
Туристов 2025 (рекорд)
$8B
Рынок аренды / год

Ключевые источники — Австралия, Азия и Европа. Стабильный рост подтверждает устойчивость туристического спроса.

Большой и растущий рынок

Wellness & туризм как мегатренд

$5.6 трлн
Мировая индустрия wellness
Взрывной рост
90%
Путешественников изучают варианты в соцсетях
Instagram стимулирует бронирования
$8 млрд
Рынок аренды недвижимости на Бали
В год
Новый тренд
Wellness, который реально работает
Люди устали от «духовного» отдыха с благовониями и разговорами про чакры. Теперь хотят практики с реальным эффектом на тело и психику — сон, восстановление, снижение стресса. Не холодная клиника, но и не просто красиво. Cocoon попадает точно в этот запрос.
Сертификат
WELL AP
Международная аккредитация · International WELL Building Institute

Cocoon Resort получает знак качества, который подтверждает: здесь всё создано с заботой о здоровье человека — чистый воздух, вода, правильный свет, безопасные материалы, акустика и ментальное здоровье. Это не просто красивый отель — это пространство, сертифицированное мировым стандартом здоровой среды.

Целевая аудитория

Наши гости

Основной · 70%
Пары в поиске близости и перезагрузки
28–42 года · средний+ и premium
  • Романтическое уединение вдали от повседневности
  • Укрепление отношений в атмосфере приватности
  • Эстетика, аутентичность, визуальная красота
  • Годовщины, медовый месяц, жизненный транзит
Вторичный · 25%
Сольные путешественники
30–50 лет · искатели трансформации
  • Переосмысление жизни (после развода, смены карьеры)
  • Медитация, йога, духовные практики
  • Творческие люди в поиске вдохновения
  • Digital-детокс как цель поездки
Доп. · 5%
Небольшие группы
2–4 человека
  • Близкие друзья для совместной перезагрузки
  • Девичники в формате wellness retreat
  • Креативные коллаборации
Визуальная идентичность

Signature Моменты

Это не «инстаграм ради инстаграма» — это визуальная магия, которая генерирует органический маркетинг.

  • Виллы-коконы на фоне джунглей — узнаваемый архитектурный силуэт
  • Aerial view: бассейн как «голова гусеницы»
  • Медные ванны на закате — иконический кадр каждого гостя
  • Золотой час на деревянных террасах с видом на вулканы
  • Подвесные кресла — сразу попадает в Reels
  • Бабочки в Sanctuary — живое произведение искусства

Наша метрика: 70% гостей создают контент и делают отметку нашего отеля

Butterfly Sanctuary Подвесное кресло Медная ванна
Сад бабочек

Живая метафора
трансформации

Тропический вольер с десятками видов балийских бабочек. Бабочки садятся на гостей — один из самых инстаграмных моментов Бали, которого нет у конкурентов.

  • Все стадии метаморфозы: яйца, гусеницы, коконы, бабочки
  • Бабочки на плечах, руках и в волосах гостей
  • Демонстрация символизма бабочек в балийской культуре

Гид рассказывает о символизме бабочек в балийской культуре, об удивительных фактах — например, что некоторые бабочки живут всего несколько дней, но за это время полностью меняют экосистему.

Философия: наблюдая за превращением гусеницы в бабочку, мы видим живое напоминание о том, что трансформация — это естественный процесс.

Гость с бабочками Бабочка в волосах
Уникальная программа

Усыновление кокона

При заселении гость может стать «опекуном» кокона. Это превращает научный процесс в личную историю. Эмоциональная привязка = повторные визиты.

1. Выбор кокона
С натуралистом — гость сам выбирает «своего» кокона и получает персональную табличку с именем
2. Наблюдение
Ежедневное наблюдение и уведомление о вылуплении — каждый день как маленькое событие
3. Рождение
Присутствие при рождении бабочки и торжественный выпуск её в Sanctuary
Если уезжает раньше
Гость получает видео и сертификат — трансформация задокументирована навсегда
Keepsake
Настоящий пустой кокон бабочки в красивой коробочке — символ завершённой трансформации
Личная история
Это превращает научный процесс в личную историю.
The Elixir

Гастрономическое путешествие
с заботой о теле

«Еда как часть исцеления — не просто питание, а ритуал восстановления»

  • Farm-to-table концепция — локальные продукты, живые вкусы
  • Меню с акцентом на wellness: детокс, растительные опции, аюрведические блюда
  • Завтраки до 12:00 — без спешки, в полной тишине джунглей
  • Ранние ужины (с 18:00) и романтические для пар (с 19:30)
  • Много зелени, живые стены, естественное освещение
Приватные столики
Для пар — полная уединённость. Для соло-гостей — общий стол по желанию
Самостоятельная локация
Ресторан работает как отдельная точка притяжения.
The Emergence Pool

Бассейн возрождения

Инфинити-бассейн
Вид на джунгли и вулканы — ощущение бесконечности пространства
Sun Deck
Традиционные балийские павильоны с подушками — медитативный отдых на открытом воздухе
Медитативная музыка
Через подводные динамики. В тихие часы — полная тишина, только звуки природы
Day Pass
Обед + SPA + бассейн для дневных гостей — дополнительный источник дохода
Только 18+
Атмосфера спокойствия и медитации. SPA + Ресторан + Бассейн — единая экосистема
Святилище обновления

The Sanctuary Spa

SPA — не дополнение. Это второй драйвер дохода. Забота о теле и духе как единое целое.

Йога на рассвете
Пространство для йоги на открытом воздухе — sunrise & sunset sessions с видом на джунгли
Окна в джунгли
Виды природы прямо во время процедур — медитативное погружение без усилий
Singing Bowls
Медитационная комната, звуковое исцеление, sound healing — балийские традиции
Термальная зона
Баня, ледяные купели — полный термальный цикл восстановления
Процедурные кабинеты
Для пар и индивидуальные. Балийский массаж, рефлексология, аюрведа
Философия
Забота о теле и духе как единое целое. Каждая процедура — шаг к трансформации
Локация

Мундук — новый центр
premium-отдыха на Бали

Мы заходим в локацию на этапе роста, а не на пике

📊 Рынок
Низкая конкуренцияРынок Убуда и Чангу перегрет. В Munduk почти нет качественных проектов. Дефицит premium-продукта.
🎯 Спрос
Идеально под ретритыТишина и приватность. Высокий спрос у предпринимателей и экспатов. Туристы ищут «аутентичный Бали».
💰 Экономика
Лучший потенциал доходностиНиже стоимость земли в 5–10 раз. Выше ADR за счёт уникального опыта — люди платят за эмоции, не за пляж.
📈 Тренд
Растущая локацияУже показывает загрузку от 55%. Спрос смещается из Чангу и Убуда. Горы, джунгли, водопады, туман, вулканы.
Земельный участок

Участок найден.
Проведены все необходимые работы

📐
Топосъёмка
Замер рельефа, высоты, уклоны, точные границы участка
🪨
Геология / геоизыскания
Проверка грунта: несущая способность, вода, риски оползней исключены
🗺️
Геодезия
Точные координаты и привязка к местности. Всё в порядке.
⚖️
Юридическая проверка
Земля предназначена для туристического использования. Чистая, без обременений.
📜
Форма владения землёй
Freehold — аренда на 80 лет с момента завершения строительства
🌳
Площадь участка
3,2 гектара земли
Притягательность локации

В 20 минутах — лучшее на Бали

В пределах 20 минут от локации — огромное количество точек притяжения туристов и самых инстаграмных локаций острова

💧
Более 10 красивых водопадов рядом с участком
🏍️
Маршруты на баггах по горным дорогам и рисовым полям
🌾
Рисовые террасы — фотогеничный символ Бали
🏡
Bali Farm House — популярная туристическая точка
🍓
Клубничные фермы — уникально для тропического Бали
⛳
Гольф-поле на 18 лунок — лучшее на Бали
🚪
Handara Gates — одна из самых известных локаций острова
☕
Кофейные плантации — настоящий балийский кофе у источника
🛕
Индуистский храм и горное озеро — духовный опыт
Handara Gates Горное озеро и храм Водопад Рисовые террасы Маршруты на баггах Гольф-поле Bali Farm House Ферма с альпаками
Сервис

Высокий repeat-потенциал

Каждая услуга усиливает эмоциональность и увеличивает средний чек. На возвратных гостях мы зарабатываем на 10–20% больше за счёт экономии на комиссиях OTA.

📸
Профессиональная съёмкаПредложение руки в Butterfly Sanctuary, медовый месяц, семейные портреты
🚁
Drone-съёмкаОдин из самых популярных сувениров из Cocoon Bali — доступна для гостей
🗺️
Cocoon MappingЛичный консьерж — секретные тропы и лучшие места для рассвета и заката
🌸
Scent PersonalizationГость выбирает аромат для своей виллы из коллекции балийских благовоний
🫧
Церемония омовения стопПри входе в виллу — медная чаша с лепестками и эфирными маслами
💆
Welcome foot massage15-минутный массаж при заселении с балийскими маслами — продаём SPA ненавязчиво
🦋
Butterfly Cocoon KeepsakeНастоящий пустой кокон в красивой коробочке — символ трансформации на память
☕
Церемония какао10-минутный ритуал приготовления и подачи — добавляет сакральности каждому утру
Конкурентная среда

Premium Glamping &
Nature Boutique сегмент

ОбъектЛокацияADR (USD)ЗагрузкаПозиционирование
Sandat Glamping TentsUbud area~$218~65%Рисовые поля, jungle retreat
Bambu Indah ResortUbud area~$359~75%Эко-архитектура, river valley
Munduk Moding PlantationMunduk~$251~70%Горы, плантации
Suarga Padang PadangUluwatu~$343~70%Океан, sustainable luxury
Camaya BaliSidemen~$231~75%Bamboo houses, рисовые террасы
Wapa di Ume SidemenSidemen~$210~70%Рисовые поля + Mount Agung
The Sidemen VillasSidemen~$255~65%Долина + террасы

Средний ADR сегмента: $210 — $360 · Средняя загрузка: 65–75% · Малый номерной фонд — формат бутик-объекта

Конкурентные преимущества

В чём Cocoon Bali
сильнее

Все конкуренты продают: природу, архитектуру, уединение — но не трансформацию

Архитектурный символ — форма кокона узнаётся мгновенно. Это бренд, а не просто дизайн.
Butterfly Sanctuary — отсутствует у конкурентов. Уникальная точка притяжения.
Программа усыновления кокона — уникальный эмоциональный якорь и причина вернуться.
SPA + Ресторан как полноценный wellness-destination, а не просто удобство.
Трансформационная философия — целостная концепция, которую нельзя скопировать за неделю.
Команда проекта
Anton Karotki
Основатель и CEO проекта Cocoon Bali
🏢
Основатель группы компаний RESIDE — агентство недвижимости, управляющая компания и инвестиционный клуб
⏱️
Более 18 лет в предпринимательстве
🌴
2 года в управлении недвижимостью и операционных процессах на рынке Бали
📣
8 лет практического опыта в маркетинге — основатель маркетингового агентства
🤝
Доступ к партнёрам и подрядчикам, реальный опыт работы с гостями и инвесторами, понимание юнит-экономики острова
Anton Karotki
Команда проекта
Slava Nozdrachova
Арт-директор проекта
🏛️
Архитектор интерьеров с более чем 10-летним профессиональным опытом в сфере жилой и гостиничной архитектуры
🎨
Основатель студии 19Buro на Бали (с 2022 года) — разработала десятки вилл и гостиничных концепций по всему острову
📐
Более 25 000 м² архитектурных и интерьерных пространств за последние 4 года на острове
🌏
Проекты реализованы в Бельгии, Украине, Испании, на Бали, в Узбекистане, Шри-Ланке и Польше
🌿
Акцент на спокойной архитектуре, натуральных материалах и пространственной ясности — среды, вне времени
Slava Nozdrachova
Команда проекта
Ксения Зунтова
Эксперт в hospitality
🏨
Опытный управленец в сфере гостеприимства с 15-летним опытом работы в международных гостиничных сетях
🏗️
Участвовала в проектировании мультиформатных объектов в городе-курорте «Баден-Баден» — термальные комплексы, спа, рестораны и отели
⚙️
Ключевая компетенция: трансляция операционных требований в технические задания для девелоперов — закладывает высокие стандарты ещё на этапе строительства
🤖
Системное внедрение инструментов автоматизации и цифровизации клиентского опыта
🌏
Ведёт инвестиционные проекты в Индонезии, России и Беларуси — обеспечивает соответствие международным отельным стандартам качества
Опыт с брендами
Hyatt · Hilton · Wyndham
Ксения Зунтова
Программа амбассадоров
Алексей Кушнаренко
Алексей Кушнаренко
Эксперт по йоге, биохакингу и интегральному развитию
  • 25 лет инструктор йоги
  • Автор системы интегрального развития
  • Создатель онлайн-школы «Позвоночник. Исцеление»
  • Спикер международных конференций по биохакингу и долголетию
  • Кандидат технических наук
  • Мастер спорта международного класса
  • Профессиональный путешественник
  • Инструктор программ Art of Living (Индия)
  • Спикер Skolkovo «Новое время»
  • Автор публикаций RBK Health и Vegetarian
  • Спикер Biohacking AntiAging Wellness (Азербайджан, 2025)
Роль в проекте
Проведение авторских wellness-ретритов в нашем комплексе.
  • Ретриты проходят раз в 3–4 месяца
  • Средняя стоимость участия $1 800 с человека
  • Каждый ретрит — 100% загрузка комплекса на ~10 дней
Ценность для проекта
  • Гарантированные заезды и загрузка
  • Платёжеспособная аудитория wellness
  • Международное комьюнити
  • Дополнительный маркетинговый канал через соцсети эксперта
  • Повышение статуса проекта как wellness-destination
Программа амбассадоров будет расширяться — проект планирует привлекать ведущих экспертов в сфере wellness, биохакинга, йоги и бизнеса.
Инвестиции

Инвестиционная модель проекта

Окупаемость
от 5 лет 3 месяцев до 5 лет 10 месяцев
32% Breakeven
отель работает в плюс при загрузке от 32%
Средний ADR
в первый год 200$, загрузка в первый год 60%
19.52%
Средний ROI инвестора за первые 5 лет работы отеля
Формат: equity (доля в бизнесе — в индонезийском юридическом лице без местных учредителей)
Старт операционной деятельности: через 24 месяца
Операционное управление: основатель проекта.
Начало выплаты дивидендов: через 24 месяца.
3 пакета участия

Выберите свой формат

Пакет 1%
Доля в прибыли отеля
Доля в отеле1.0%
Стоимость пакета$50 000
KPI при текущих параметрах
Окупаемость6 лет и 2 мес.
Доход за 5 лет$38 512
Доход за 10 лет$93 350
Доход за 30 лет$436 306
Ср. ROI / год (10 лет)18.7%
Ср. ROI / год (30 лет)29.1%
Пакет 5%
Доля в прибыли отеля
Доля в отеле5.0%
Стоимость пакета$240 000
KPI при текущих параметрах
Окупаемость6 лет
Доход за 5 лет$192 559
Доход за 10 лет$466 752
Доход за 30 лет$2 181 529
Ср. ROI / год (10 лет)19.4%
Ср. ROI / год (30 лет)30.3%
Пакет 10%
Доля в прибыли отеля
Доля в отеле10.0%
Стоимость пакета$460 000
KPI при текущих параметрах
Окупаемость5 лет и 9 мес.
Доход за 5 лет$385 118
Доход за 10 лет$933 504
Доход за 30 лет$4 363 057
Ср. ROI / год (10 лет)20.3%
Ср. ROI / год (30 лет)31.6%

Участие более 10% обсуждается индивидуально

Exit-стратегии

Варианты выхода

Стоимость продажи доли рассчитана так, чтобы новый инвестор, купивший долю, зарабатывал 12% годовых на вложенный капитал.

01
Продажа доли
Новому инвестору по согласованной оценке, с правом преимущественного выкупа у участников.
02
Выкуп проектом
Выкуп доли проектом по согласованной оценке бизнеса на момент выхода.
03
Стратегическая продажа
Продажа всего проекта стратегу или гостиничному оператору — с учётом бренда и загрузки.
Exit-стратегии — расчёт доходности при выходе через 6 / 10 / 15 лет
Прогноз прибыли

Рост прибыли на 5 лет

$576K
год 1
$683K
год 2
$788K
год 3
$866K
год 4
$938K
год 5
Заполняемость
55% → 77%
с 1-го по 5-й год работы отеля
Источники прибыли · 1-й год
$576K ГОД 1
Аренда вилл65% · $375 403
Прибыль номеров при загрузке 55% (1-й год)
Ресторан15% · $86 943
От проживающих гостей и дневных посетителей
Спа и велнес10% · $59 787
С маржой 25%
Доп. доход9% · $54 203
Абонементы, гиды, трансфер, аренда байков, upsale
Финансовая модель

Прогноз по годам

🔗 Открыть интерактивную финмодель
Финансовая модель — прогноз по годам (загрузка, ADR, выручка, прибыль, ИТОГО отель, доход инвесторов, ROI)
Драйверы роста загрузки
01
Instagram-driven marketing — сильная визуальная айдентика, каждый юнит создаёт вирусный контент
02
UGC-стратегия — 70% гостей создают контент и отмечают отель. Органический охват без затрат.
03
UGC-создатели и блогеры со всего мира — партнёрства и коллаборации
04
Wedding / retreat рынок — свадьбы и ретриты дают 100% загрузку на 5–10 дней
05
Day-pass через SPA — дополнительный поток гостей без затрат на привлечение жильцов
06
Ресторан и Сад бабочек как самостоятельные точки притяжения для локальных посетителей
07
Сотрудничество с топ-йогами Бали — ретриты, мастер-классы, wellness-программы
08
Амбассадорская программа — регулярные заезды экспертов wellness, биохакинга и йоги
Сценарный анализ

Финансовая устойчивость

У конкурирующих проектов нет загрузки ниже 55% — даже в пессимистичном сценарии проект остаётся прибыльным.

$2 719 884
прибыль отеля за 5 лет · пессимистичный сценарий · загрузка 50%
Сценарный анализ — финансовая устойчивость проекта по сценариям загрузки
Cocoon Bali · Инвестиционное предложение
Anton Karotki

Let's Transform Lives Together

Anton Karotki · Основатель и CEO проекта

Более 18 лет в предпринимательстве. Основатель группы компаний RESIDE — агентство недвижимости, управляющая компания и инвестиционный клуб. 2 года в управлении недвижимостью на рынке Бали. 8 лет практического опыта в маркетинге — основатель маркетингового агентства.

QR Telegram
Telegram
@anton_karotki
 QR WhatsApp
WhatsApp
+375 29 904 44 40
 QR Instagram
Instagram
anton.karotki